Что ждет рынок недвижимости в текущем году?
Что ждет рынок недвижимости в текущем году?
На этот вопрос эксперты НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» дали подробные ответы в рамках состоявшейся в Агентстве бизнес-новостей пресс-конференции «Итоги рынка недвижимости 2017 года. Тенденции и перспективы в 2018 году».
Ипотека в зоне комфорта
Одним из рычагов, обеспечивающих развитие рынка недвижимости, уже многие годы является ипотека. По данным президента СПН Дмитрия Щегельского, в 2017 году Росреестр зарегистрировал в Петерурге 96 437 ипотечных кредитов, при этом, согласно официальной статистике, общее количество сделок на вторичном рынке составло 96 665.
По мнению руководителя отдела ипотечного кредитования ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Светланы Климовой, перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования можно назвать оптимистичными.
Процентные ставки в прошлом году неуклонно снижались, и впервые с 2000 года среднестатистическая ставка по продукту достигла минимального значения. Многие банки снижали ставки даже ранее, чем проиходило снижение ключевой ставки ЦБ, что свидетельствует о заинтересованности банков в расширении базы заемщиков.
В итоге к декабрю 2017 года средние ипотечные ставки и на первичном и на вторичном рынке практически сравнялись, и не превышали 10%. Благодаря конкуренции банков на рынок было выведено много новых клиентоориентированных ипотечных продуктов.
В частности, по прогнозам Светаны Климовой, в 2018 году увеличится количество заемщиков, выбравших кредит с плавающей ставкой, продолжает увеличиваться количество займов перекредитования — многие клиенты используют снижение ставок, чтобы сделать условия своей ипотеки более выгодными.
Изменились и сами ипотечные клиенты. Если раньше, по словам эксперта, на предварительных консультациях они в первую очередь ориентировались на размер ставки, то сейчас во главу угла ставят качество приобретаемого жилья.
«Первичка» в ожидании перемен
Уже введенные и только планирующиеся изменения в 214 ФЗ окончательно запутали отношения на рынке строящегося жилья.
По словам Сергея Зимина, советника директора по СЗФО ФАУ «Роскапстрой», ранее внесенные изменения в закон заметных результатов не принесли. Грядущие же нововведения, многие из которых вступают в силу с 1 июля, делают закон еще более громоздким, запутанным и совершенно не выгодным для застройщиков.
В ожидании этого все активные игроки рынка стараются обеспечить себя земельными участками и начать строительство, чтобы хотя бы в ближайшее время продолжить работу в старом формате.
А о том, как поведет себя первичный рынок во втором полугодии, пока вообще говорить очень сложно, – отметил Сергей Зимин.
Тем не менее, по словам эксперта, участники рынка уже сейчас готовят ряд предложений по введению новых механизмов жилищного строительства.
Так «Роскапстрой» предлагает вывести на рынок схему, которую условно можно назвать «программой государственных гарантий частным инвесторам в сфере жилищного строительства».
Суть идеи в том, чтобы под проекты каждого конкретного застройщика создавалась отдельная госпрограмма, в рамках которой уполномоченный банк под государственную гарантию будет собирать деньги с населения и открывать кредитную линию застройщику, а уполномоченная госструктура — контролировать ход строительства и процесс расходования средств.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в ушедшем году первичный рынок был на подъеме. 2018 год, по мнению эксперта, тоже станет весьма благоприятным для покупки строящегося жилья с использованием кредитов, благодаря программе господдержки «семейной ипотеки».
А вот остальные тенденции рынка, в частности — текущие реалии и ожидания застройщиков — куда как менее радужны.
«Волна изменений в правовой базе достигла масштабов цунами и сбивает застройщиков с ног», - говорит Светлана Денисова.
По ее данным, многие компании, в основном — средние и небольше, сейчас просто уходят, или готовятся уйти с рынка. И если города-милионники этот процесс переживут за счет активности крупных застройщиков, то рынок новостроек провиции будет фактически уничтожен.
«Вторичка» — территория стабильности
По данным Дмитрия Щегельского, вторичный рынок в прошлом году не изменил своему постоянству — всего было продано около 96 тысяч квартир — это количество сделок не сильно меняется уже в течение 10 лет.
Однокомнатная квартира в среднем по рынку предлагались за 3,9 млн руб., двухкомнатная — за 5,7 млн руб., а «трешки» - за 8,5 млн руб.
Снижается интерес покупателей к комнатам и жилью в «старой панели», а пик спроса и основной объем сделок происходит в диапазоне 4,5-5 млн рублей за объект.
По словам генерального директора ГК «Active Group» Якова Волкова, достаточно стабилен в ушедшем году был сегмент аренды жилья. Максимальным спросом, как и год назад пользовались квартиры класса «комфорт» и «премиум» в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах, а минимальный спрос и высокое предложение отмечались на эконом-жилье в районах недавней массовой застройки территорий.
Рост арендных ставок за год не превысил 2%, что вполне укладывается в показатели статистической погрешности.
Как обычно, есть на рынке недвижимости и свои рекорды. По словам Якова Волкова, их компанией недавно были сданы в аренду аппартаменты на Крестовском острове за 1 млн рублей в месяц – рекордная ставка в работе «Active Group».