Эксперты рынка обсудили жилищные программы
Несмотря на значительное количество государственных программ помощи в улучшении жилищных условий граждан, агентства недвижимости и застройщики активно работают лишь с немногими из них. На круглом столе Санкт-Петербургской палаты недвижимости в рамках выставки «Жилищный проект», организованной ГК «Бюллетень недвижимости», эксперты рынка обсудили основные причины такой ситуации.
Круглый стол «Государственные жилищные программы и их влияние на рынок недвижимости. Работа агентств недвижимости и застройщиков в рамках реализации государственных жилищных программ» был проведен СРО «НП “Санкт-Петербургская палата недвижимости”» совместно с газетой «Строительный Еженедельник». К участию в мероприятии были приглашены ведущие специалисты рынка, представители агентств недвижимости, компаний-застройщиков и финансовых структур.
В ходе круглого стола эксперты обсудили целый ряд актуальных вопросов. В частности, речь шла о том, какие сегодня существуют тонкости и подводные камни при проведении сделок с клиентами, приобретающими жилье в рамках программ господдержки. В чем состоят особенности оформления документов и расчетов по таким сделкам? Что еще нужно учитывать операторам рынка, работая в рамках подобных госпрограмм?
По мнению большинства собравшихся, наиболее активно агентства недвижимости и застройщики сегодня работают с субсидиями, предоставляемых гражданам в качестве материнского капитала. Опыт работы по этой схеме сегодня есть у абсолютного большинства активных участников рынка.
Что же касается других программ, то работа с ними нередко тормозится как по субъективным, так и по объективным причинам. Многие специалисты связывают это с определенными недостатками в стратегии самой политики господдержки.
Решая жилищные проблемы населения, не обязательно увеличивать число собственников. Такое мнение высказал Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. По наблюдениям эксперта, сегодня все социальные жилищные программы направлены на то, чтобы сделать человека собственником квартиры. При этом практически не развивается такой механизм, как аренда жилья, хотя именно он во многих случаях способен гораздо эффективнее и менее затратно решать жилищную проблему граждан. «Санкт-Петербургу необходимы стратегические долгосрочные механизмы создания и развития арендного фонда. И оптимальным инструментом для этого могут выступить схемы государственно-частного партнерства, при которых все участники процесса получат желаемое. Инвесторы – доходный способ вложения средств, государство – снижение социальных проблем, а граждане – реальное улучшение жилищных условий», – считает Павел Созинов.
С этим мнением согласилось большинство присутствующих. Так, по словам Константина Шапиро, исполнительного директора ООО «Ярмарка недвижимости», «программа улучшения жилищных условий потому так и названа, что должна улучшать именно условия проживания людей, а не помогать бесплатно получить некий кусок собственности».
Некоторые программы, как полагают участники круглого стола, сегодня уже сами по себе не слишком актуальны для нынешнего этапа развития рынка. В частности, программа расселения коммунальных квартир тормозится именно потому, что оставшиеся коммуналки фактически неликвидны – инвесторам невыгодно вкладывать в них средства, а значит, без серьезных бюджетных вливаний активизировать эту программу маловероятно.
Еще одну проблему при проведении сделок в рамках программ социальной поддержки описал Николай Лавров, генеральный директор ООО «Консультационный центр “Недвижимость в Санкт-Петербурге”». По его словам, в силу довольно сложной структуры таких сделок длятся они достаточно долго. А чем дольше длится сделка, тем больше вероятности, что она может сорваться – к примеру, из-за изменившейся конъюнктуры рынка или личных обстоятельств одной из сторон. «Нужно учитывать, что получатели социальных субсидий, как правило, не имеют лишних средств и при покупке жилья полностью мобилизуют свои финансовые ресурсы. Поэтому срыв сделки становится для них очень тяжелой проблемой», – заявил Николай Лавров. По его мнению, существенно облегчить ситуацию могло бы активное внедрение на этот рынок страховых услуг, а также увеличение сроков действия ряда разрешений на использование средств субсидий.
Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» по Санкт-Петербургу, уверен, что отчасти вина в недостаточной активности работы по госпрограммам лежит и на самих участниках рынка. «К примеру, даже о достаточно популярной программе “Молодежи – доступное жилье” потенциальные потребители, как показывает практика нашей работы, знают совсем немного. И ситуация не изменится, пока мы сами не начнем активно популяризировать рынок, разъяснять гражданам их возможности. Сегодня во многом доступность жилья определяется доступностью информации о существующих схемах его приобретения», – считает эксперт.
Впрочем, основные неудобства для работы в рамках госпрограмм все-таки возникают из-за несовершенства законодательных схем и механизмов. Одной из главных проблем активного вовлечения объектов первичного рынка в работу по схемам госпрограмм профессионалы считают существующие законодательные ограничения.
Как заявила Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании «Л1», на первичном рынке востребованы и активно работают средства все того же материнского капитала, тогда как другие программы «фактически не влияют на развитие рынка нового строительства».
С этим согласен и Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб». «У большинства застройщиков за редким исключением количество сделок по другим, помимо материнского капитала, программам господдержки крайне невелико», – отметил он.
По словам Ольги Карповой, генерального директора ООО «Вариант», сегодня участник региональных жилищных программ получает разрешение на покупку квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности дома не ниже 70%. Это требование существенно ограничивает возможности потенциальных покупателей, поскольку к данной стадии готовности дома цены на квартиры значительно возрастают, а большинство самых доступных объектов бывает уже распродано.
Однако, как выяснилось в ходе круглого стола, и в этом вопросе работа не стоит на месте. В Жилищном комитете Санкт-Петербурга обсуждается возможность смягчения требований к степени готовности домов, в которых приобретаются квартиры с использованием средств целевых жилищных программ. Об этом сообщила Наталья Сергеева, начальник Управления организации ипотечных сделок ОАО «Центр доступного жилья». Как она отметила, конкретных подвижек по данному вопросу «можно ожидать уже в следующем финансовом году».