Олег Перевалов: Застройщики ждут от риэлторов чуда (портал БН.ру)
– Калининград имеет особое географическое положение. Играет ли оно на руку девелоперам и риэлторам или, напротив, усугубляет посткризисные явления?
– Мы одними из первых ощутили влияние кризиса, и думаю, что именно из-за обособленности последними из него и выйдем. Сейчас мы особенно остро ощущаем отдаленность от остальных регионов. 30-километровая пограничная зона с безвизовым режимом, которую обсуждают с 2008 года, явно не улучшит положения. Большинство экономически активного населения все равно не смогут воспользоваться этими послаблениями. Условия получения виз при железнодорожном сообщении и дороговизна авиаперелетов – все это не лучшем образом сказывается на активности бизнеса. И покупатель, и продавец поневоле задумаются, заключать ли сделку, когда самый дешевый билет стоит 20–25 тыс. руб.
– В каком состоянии сейчас находится рынок первичной недвижимости региона?
– За прошедшие полгода практически ничего не изменилось. На рынке – уже ставшая традиционной стагнация. Нет колебаний ни в лучшую, ни в худшую сторону. И это уже хорошо. Если говорить о первичном рынке, то активность застройщиков крайне низкая. Новых масштабных проектов никто не начинает, впрочем, активизировалось строительство на некоторых площадках из тех, что раньше были заморожены.
– За счет чего произошла активизация?
– Почти все, что сегодня возводится в Калининграде, в той или иной степени строится с участием государственных средств. Застройщики работают либо по госзаказу, либо на деньги, выделенные госбанками, хотя кредиты выдаются не на весь объем строительства. Инвестиций извне практически нет – ни частных, ни корпоративных.
– То есть строители с трудом привлекают дольщиков. Обращаются ли они за помощью в агентства? Эта тенденция сегодня наметилась практически во всех регионах.
– Действительно, если раньше строители активно продавали самостоятельно, без посредников, то сегодня они нуждаются в них как никогда. Обращений от компаний очень много – застройщики готовы платить хорошие комиссионные и ждут от риэлторов чуда. Но даже профессиональные продавцы недвижимости не всегда могут помочь. Крайне сложно привлечь покупателей в сегмент строящейся недвижимости, когда на рынке огромный выбор готового жилья на любой вкус.
– Изменилось ли отношение риэлторов к работе?
– Сейчас в агентствах работают только те, кто любит свое дело и живет им. Часть специалистов по недвижимости переквалифицировалась и перешла в другие сферы деятельности. Многие небольшие фирмы закрылись и работают на аутсорсинге (проще говоря, на дому). Стремясь сократить расходы на рекламу, риэлторы вернулись к раздаче листовок и расклеиванию объявлений. Впрочем, наряду с архаичными методами они активно пользуются интернетом, даже агенты, которым за 50.
– В Петербурге сложилась ситуация, когда через несколько лет может не остаться задела новостроек. Но Северную столицу могут спаси проекты комплексной застройки. А какой прогноз для Калининграда?
– Дефицит вряд ли будет. Если и возникнет какое-то напряжение на рынке, то только через два или два с половиной года.
– В каких сегментах рынка сохранился спрос? Что сегодня выбирает покупатель?
– Объемы продаж незначительные. В месяц продается 40–50 квартир. Стало больше сделок на вторичном рынке, в основном с обменными цепочками и с использованием жилищных сертификатов. Покупатели ищут комнаты и недорогие однокомнатные. Цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке держатся в районе 1,35–1,5 млн руб., на двухкомнатные – 1,5–1,9 млн. Можно сказать, что с начала года цены практически не изменились. Из-за отсутствия средств на покупку квартиры более востребованной стала аренда.
Сегмент элитной недвижимости «просел» наиболее ощутимо. Спрос на дорогие квартиры на побережье практически отсутствует. Емкость этого рынка была очень невелика – все, кто хотел приобрести дорогостоящее жилье, это уже сделали. И если раньше был спрос со стороны покупателей из других регионов, то сейчас и такие сделки единичны.
– Ипотечные программы помогают?
– В Калининградской области нет никаких крупных производств, которые бы обеспечивали приемлемый уровень заработной платы, необходимый для взятия ипотечного кредита. Половина всех потенциальных заемщиков отсеиваются уже при первом визите в банк, отказов очень много.
– Вот уже почти полгода вы являетесь главой представительства Северо-Западной палаты недвижимости в Калининграде. Ощущаете поддержку объединения?
– Северо-Западная палата недвижимости как межрегиональное объединение помогает наладить диалог власти и бизнеса. Это то, чего нам зачастую не хватает. Власти достаточно дистанцированы от того, что происходит на рынке.