08.12.2010

Жилищный вопрос, кажется, никогда не потеряет своей остроты. И дело даже не в том, что кризис существенно притормозил темпы строительства. Просто стоимость квадратного метра даже после кризисного падения цен не позволяет каждому желающему обзавестись собственной уютной квартирой. Стоит ли надеться на то, что жилье подешевеет, либо нас вновь ждет бурный рост цен на «квадраты»? Реально ли приобрести квартиру в рассрочку или в кредит? На каких условиях банки готовы предоставлять ипотечные ссуды? Какие квартиры наиболее востребованы сегодня, и растет ли вместе с ценой качество возводимого жилья? Ответы на эти и другие вопросы искали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместнос изданием TT Finance

Куда двинет недвижимость

Бурные взлеты и падения рынка недвижимости позади — на смену им пришел период затишья. Ценовые колебания если и наблюдаются, то очень незначительные. Идут в рост и объемы продаж, хотя до докризисных показателей еще далеко.

— Объем продаж как в количественном, так и в денежном выражении на первичном рынке сейчас на 20–25 процентов меньше, чем до кризиса, — дает оценку ситуации председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — Однако если сравнивать с пиком кризиса, то видно, что ситуация постепенно выравнивается — относительно этого периода объем продаж вырос на 30 процентов.

— В прошлом году можно было выделить явную тенденцию — устойчивый спрос на построенные квартиры или в домах, готовых на 80 процентов, а с начала 2010 года мы видим, что люди снова начали пользоваться преимуществами покупки строящегося жилья, и думаю, что эта тенденция сохранится, — считает Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания». — Квадратный метр стоит на 15–20 процентов дешевле, чем в уже готовых. Есть широкий выбор квартир разного метража и планировок, на разных этажах. Застройщики предлагают гибкую систему платежей на период строительства.

В среднем на первичном рынке сейчас продается порядка 1500–1700 квартир в месяц. Причем если в начале года основной спрос приходился на квартиры малых габаритов, то сейчас тенденция меняется.

— Квартиры-студии по-прежнему раскупаются еще на нулевой стадии строительства, несмотря на риски, но вместе с тем активизируется спрос и на двухкомнатные-трехкомнатные квартиры, — отмечает Павел Созинов. — Хорошо раскупаются квартиры площадью от 70 кв. м. Также возможно снижение спроса на периферию — реализуемые там проекты с повышением степени готовности растут в цене и, соответственно, становятся менее интересными для потребителя.

А вот с ценами ситуация неоднозначная — «двушки» и «трешки» держат стоимость на одном уровне, тогда как меньшие по метражу квартиры таким постоянством похвастаться не могут. К примеру, однокомнатные квартиры в кирпичных домах несколько потеряли в цене, а в панельных, напротив, прибавили 100–200 тысяч рублей и стоят сейчас примерно 3,2 миллиона рублей. В квартирах-студиях вообще самая дорогая стоимость квадратного метра — 90–95 тысяч рублей. Варьируется уровень цен и в зависимости от местоположения. Так, квадратный метр жилья одного класса комфортности в центре может стоить 120 тысяч рублей, а в Колпино — 60 тысяч.

— Каких-либо кардинальных изменений цен в ближайшее время на рынке не предвидится, — дает прогноз директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. — Скорее, застройщики будут пересматривать свои новые проекты с точки зрения метража и квартирографии, то есть несколько поменяется формат жилья. Как и раньше, чем ближе к сдаче дома, тем больше будет цена на наиболее ликвидные квартиры. Следующая очередь проекта «Северная долина» будет дешевле на старте, сразу после получения разрешения на строительство, но потом цены будут плавно корректироваться в сторону повышения.

— Тем не менее, потребности в гардеробной или просторном холле никуда не денутся, а потому компании, работающие в классе комфорт, сохранят стандарты строительства, — убеждена генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. — Хотя в своих новых проектах мы планируем расширить спектр метража квартир.

— В последние месяцы прослеживается тенденция сокращения количества строящихся объектов. Так что кризис, в общем-то, сказался на отрасли, — делает вывод начальник Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт. — Многие организации, видимо, оценили свои возможности и пересмотрели финансовые вопросы. Есть объекты, которые имеют разрешение на строительство, но приостановлены ввиду кризиса. В целом в месяц мы выдаем порядка 80 разрешений на ввод, что меньше примерно на 10–15 процентов по сравнению с предыдущими годами.

Скажи мне, кто застройщик…

Как бы мы ни ругали кризис, но он научил нас быть более осмотрительными. Как отмечают участники круглого стола, люди стали обращать еще большее внимание на форму договора, предложенную компанией, на разрешительную документацию по объекту.

— Определенная гарантия финансовой устойчивости и надежности застройщика — работа в рамках Федерального закона № 214, — говорит Екатерина Немченко. — Даже для того, чтобы перейти на работу в рамках федерального закона, нужно обладать значительными финансовыми ресурсами, поскольку это означает изменение многих бизнес-процессов внутри компании и системы финансового учета. Кроме того, деятельность в рамках ФЗ № 214 означает информационную открытость и прозрачность компании — на сайте ГДСК вы найдете проектные декларации ко всем строящимся объектам и ежемесячно обновляемые описания хода строительства с фотографиями. Плюс все договоры долевого участия проходят обязательную регистрацию в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (бывшее УФРС), что является гарантией от двойных продаж. Компания ГДСК с 2005 года реализует все свои объекты по 214-ФЗ и благодаря этому приобрела весомое конкурентное преимущество.

Директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий призвал всех участников рынка работать по 214-ФЗ, отметив, что реализация строящихся квартир в соответствии с пусть и не совсем современным законом выгодна всем участникам рынка: девелоперам, гражданам, власти.

— Но надежность застройщика и точное соблюдение сроков строительства все равно остаются основными факторами риска дольщика, — говорит он. — Ну получит дольщик на руки бумажку из Росреестра, и что? Эта бумажка помешает ненадежному застройщику сбежать с его деньгами? Или поможет дольщику достроить дом в случае банкротства строительной компании? Нет.

— Большинство наших клиентов даже не спрашивают про 214-й закон, — поддерживает Ирина Онищенко. — Куда более важным критерием для покупателя является надежность и репутация строительной компании.

Игра на классе и стандартах

Между тем, если во времена ажиотажного спроса любые квартиры раскупались на ура — лишь бы стены были да потолок, — то теперь петербуржцы стали более разборчивы и не оставляют без внимания такой фактор, как качество строительства. А с ним, как выясняется, не всегда все гладко.

— К сожалению, зачастую качество новостроек хромает, и далеко не всегда отвечает заявленной квалификации, что в первую очередь касается бизнес- и комфорткласса, — сетует Павел Созинов. — Даже в разных подъездах одного дома качество может сильно разниться. К примеру, один подъезд построят с целью презентации, а при отделке второго нанимаются более слабые подрядчики, закупаются более дешевые фурнитура, стройматериалы.

— В нашей компании существует специальная служба по надзору за качеством, а предложения из разряда «сделать дешевле, но хуже» пресекаются на корню, — уверяет Ирина Онищенко. — Кроме того, у покупателей всегда есть возможность посмотреть уже построенное жилье и лично оценить его качество. Но, как известно, нет предела совершенству, и мы постоянно изучаем передовой опыт, внедряем новые технологии.

В общем и целом качество строительства улучшается — по крайней мере, мониторинг состояния дел на стройплощадках, который ведет Служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга, дает основания так говорить.

— Сегодня многие организации уже пересматривают свой подход к процессу строительства объектов и стремятся начинать работу, получив всю необходимую разрешительную документацию, что помогает им избежать дополнительных проблем, — комментирует глава ведомства Александр Орт. — Причиной тому стали и штрафы, которые мы накладываем, и та профилактическая работа, которую постоянно ведем. В настоящий момент уже можно говорить о значительном сокращении количества строящихся объектов, например, без разрешения. Вместе с тем все еще довольно часто встречаются нарушения при проведении строительно-монтажных работ, а также случаи эксплуатации объектов без разрешения на ввод. Так, за одиннадцать месяцев этого года сумма штрафов, наложенная специалистами Службы, превысила 26 миллионов рублей. При этом были выявлены свыше ста объектов, у которых не было разрешения на строительство.

Кстати, по наблюдениям участников круглого стола, важнейшим критерием при выборе квартиры после репутации компании и месторасположения дома является сегодня чистовая отделка, позволяющая существенно сэкономить и время, и финансы.

— В нашем проекте «Северная долина» мы разработали собственные стандарты отделки квартир, подъездов и благоустройства придомовых территорий, и, несмотря на то, что мы строим жилье экономкласса, уровню качества отделки могут позавидовать даже обладатели элитных квартир, — с гордостью сообщает Михаил Бузулуцкий. — Как именно выглядит отделка, произведенная по нашим стандартам, вы можете посмотреть на сайте компании. И хочу заверить, что эти стандарты будут выполняться неукоснительно.

— Компания «ГДСК» также разработала собственные стандарты и передает покупателям квартиры с полной чистовой отделкой, отвечающей всем современным представлениям о ремонте, — отмечает в свою очередь Екатерина Немченко. — Стандарты регулярно пересматриваются и дополняются. Также мы применяем систему бесшовного утепления наружных стен с использованием теплоизоляционного материала Rockwool. Бесшовные фасады настолько улучшают герметичность зданий, что расход тепловой энергии снижается до 30%. Это дает существенную экономию будущих эксплуатационных затрат на отопление. Улучшается микроклимат в жилых помещениях — сохраняются тепло зимой и прохлада летом, повышается звукоизоляция.

Этажи растут в кредит

Но мало подобрать квартиру, устраивающую по площади, месторасположению и качеству, — куда сложнее найти деньги на ее полную стоимость. И, если собственных сбережений недостаточно, выходом из ситуации может стать ипотека, которая стала оживать на волне растущего спроса на жилье.

— Реальный спрос на ипотечные кредиты вырос с начала года на 20 процентов, — приводит данные начальник отдела развития ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) Сергей Милютин. — При этом государственные программы стимулировали снижение процентных ставок и приход на рынок новых игроков. Так, согласно статистике, если во втором квартале на долю АИЖК, Сбербанка и ВТБ24 приходилось 85 процентов выданных ипотечных займов, то в третьем квартале — уже 75 процентов.

Средняя сумма жилищного кредита держится сейчас на уровне 1,7 миллиона рублей. А примерный портрет ипотечного заемщика выглядит следующим образом: работающий человек в возрасте 30–45 лет, с официальным доходом на семью из двух человек как минимум в 60 тысяч рублей в месяц.

— В Сбербанке минимальный доход, необходимый для получения одобрения ипотечного кредита в сумме 1,7 млн рублей, составляет 40 тысяч рублей, — делает акцент ведущий специалист по работе с застройщиками Управления по работе с предприятиями и партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ Наталья Чекальникова. — Созаемщиками по кредиту могут выступать до 3 человек, что позволяет воспользоваться ипотечными кредитами как можно большей категории населения.

— Чаще всего люди используют смешанные схемы: продают имеющееся жилье, чтобы оплатить первоначальный взнос и оформить рассрочку у застройщика до момента сдачи дома, а затем берут кредит и погашают рассрочку, — подмечает Ирина Онищенко.

— Банки сейчас более внимательно подходят к оценке платежеспособности заемщика, — вступает в разговор начальник отдела по работе с физическими лицами Управления активно-пассивных операций филиала «Санкт-Петербург» СОБИНБАНКа Андрей Опарин. — Ведь, даже несмотря на то, что приобретаемое по ипотеке жилье находится в залоге у банка, риск понести убытки сохраняется, так как залог в случае чего еще надо реализовать. Тем не менее, условия по ипотечным займам становятся все более привлекательными. Так, первоначальный взнос снизился с 30 до 15–20 процентов, оптимальная процентная ставка составляет на сегодняшний день 10–11 процентов годовых, а средняя по рынку — примерно 12 процентов. Наш банк запустил ипотечные программы с июля этого года, а с октября мы ввели в действие программу «Новостройка», которая дает возможность приобретения жилья на этапе строительства от застройщиков, которые прошли аккредитацию в банке.

А наиболее выгодными предложениями по ипотеке сейчас являются совместные программы банков и застройщиков.

— По нашим объектам сейчас можно оформить ипотеку со ставкой в 10 процентов годовых, и в данный момент мы ведем переговоры с банками о снижении размера первоначального взноса либо его полной отмене, — информирует директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб».

— С начала года Северо-Западным банком ОАО «Сбербанк России» на территории обслуживания выдано 7,5 тысяч ипотечных кредитов, из них не менее 20 процентов приходится на программу «Ипотечный+», по условиям которой сначала банк осуществляет финансирование строительства конкретного строительного объекта, а затем кредитует население по льготным условиям с использованием первоначального взноса 10% от стоимости объекта, — приводит доводы в подтверждение вышесказанного Наталья Чекальникова. С июля 2010 года Сбербанком либерализованы условия кредитования физических лиц на участие в долевом строительстве объектов недвижимости. При готовности наземной части объекта недвижимости свыше 70%, независимо от того, применяет застройщик 214-ФЗ или нет, можно получить ипотечный кредит под поручительства физических лиц на период до оформления ипотеки кредитуемого объекта недвижимости.

Смещается в сторону финансирования строящегося жилья и вектор государственной поддержки.

— Проект Федерального ипотечного агентства — «Стимул» — подразумевает инвестиции банков и АИЖК в строительство жилья экономкласса, начиная с нулевого цикла, и ипотечное кредитование населения по ставкам Федерального ипотечного стандарта, — рассказывает Сергей Милютин. — Эта программа дает возможность взять кредит на строящееся жилье под залог самой квартиры, без каких-либо дополнительных ограничений.

Олеся Понкратьева

МК-cправка

Попасть «В десятку»!

С 29 июля 2010 года Сбербанк России проводит беспрецедентную ипотечную акцию «В десятку!». Условия акции отражены в ее названии:

- срок кредитования до 10 лет;

- сумма первоначального взноса не менее 10%;

- процентная ставка в размере 10% годовых в рублях;

- акция продлена до 31.12.2010.

В залог по данном кредиту оформляется сам кредитуемый объект недвижимости, а до регистрации ипотеки — имущественные права на возводимый объект. Кредитование осуществляется в рамках программы «Ипотечный+», действующей при покупке квартир в домах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств Сбербанка. Т. е. сначала банк осуществляет финансирование строительства конкретного строительного объекта, а затем кредитует население по специальным условиям. При этом можно приобретать как построенные, так и строящиеся дома. Всего в акции «В десятку!» участвуют 35 объектов недвижимости 26 ведущих застройщиков региона. Это как одиночные дома, так и масштабные комплексы, а значит, можно подобрать квартиру любого ценового сегмента — от экономкласса до элитного жилья.

Северо-Западный банк постоянно повышает доступность кредитов, предлагая различные способы их погашения — равными ежемесячными (аннуитетными) или дифференцированными платежами. А на более низкую ставку ипотеки в Сбербанке могут рассчитывать и владельцы «зарплатных» карт и вкладов банка. Кроме того, созаемщиками теперь могут быть не только супруги, но и люди, не имеющие родства — к примеру, состоящие в гражданском браке. Главное — иметь официальный доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ или справкой по форме банка.