01.12.2010

Собственная квартира в новом доме — мечта многих петербуржцев. Однако если в кризис квартирный вопрос многими был отложен на потом, то сейчас все большее число людей вновь взялись за его решение, строя планы по приобретению желанных квадратных метров. Но что происходит сегодня на рынке первичной недвижимости? Оправился ли он от экономических потрясений? Чего ждать от цен на квартиры в новостройках? Насколько реально сегодня взять ипотечный кредит и на каких условиях? Можно ли при покупке жилья обойтись без банковских займов? В помощь потенциальным новоселам «МК» в Питере» подготовил обзор текущей ситуации на первичном рынке жилья

На рынке все спокойно

Оценивая состояние строительных компаний Петербурга, большинство экспертов сходятся во мнении, что ведущие застройщики благополучно пережили кризис. В пользу этого утверждения говорят сразу несколько фактов. Во-первых, за последнее время на рынке не произошло ни одного крупного банкротства, а новости строительной отрасли теперь уже не напоминают фронтовые сводки. Во-вторых, возобновилась реализация проектов, «замороженных» в период кризиса. Более того, некоторые застройщики начали работы над новыми объектами, сумев привлечь средства инвесторов, что в кризис было достаточно проблематично.

То, что строительные компании выходят из кризиса, признают и в верхах государственной власти. Так, выступая на заседании Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2010, заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский заявил, что в 2011 году государство существенно сократит финансирование строительной отрасли. И если в 2009 году на поддержку отрасли было выделено 740 миллиардов рублей, а в 2010-м — свыше 500 миллиардов, то в 2011-м на эти нужды из бюджета пойдет не больше 100 миллиардов рублей.

— Кризис кончился, и девелоперы больше не нуждаются в такой поддержке, — убежден Константин Королевский.

Куда кривая спроса заведет?

Как видите, самочувствие строительной отрасли стабильное. Теперь давайте выясним, как складывается ситуация непосредственно на рынке первичной недвижимости. С начала 2010 года цены на строящееся жилье в Петербурге держатся на уровне 69–72 тысяч рублей за квадратный метр, изменяясь от месяца к месяцу не более чем на 1–2 процента. Исключением стал лишь мартовский всплеск, когда средняя цена поднялась до 74 тысяч рублей за метр. Позитивную динамику демонстрирует и спрос.

— Если до кризиса в среднем продавалось около 2 тысяч квартир в месяц, то на его пике это число сократилось на 40–50 процентов, то есть продавалось не более 1 тысячи квартир в месяц, — анализирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — Сейчас ситуация постепенно улучшается — за последнее время продажи выросли на 20–30 процентов.

Спрос на первичную недвижимость начал демонстрировать положительную динамику еще в начале 2010 года, когда люди, оправившись от кризисных потрясений и вновь обретя уверенность в завтрашнем дне, стали активнее покупать жилье. Правда, по наблюдению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, в мае количество продаж резко пошло вниз из-за так называемого кризиса евро и падения цен на нефть. Однако этот этап быстро миновал — уже в июне спрос на квадратные метры стабилизировался. А с началом сентября продажи вновь стали расти, что вполне традиционно для осени. И, как отмечают эксперты, сезонные колебания еще раз подтверждают, что строительная отрасль оправилась от кризиса. Ведь в период финансовой нестабильности не работали даже эти факторы — продажи падали вне зависимости от времени года.

Бери кредит шире

О стабилизации ситуации на рынке недвижимости сигнализирует и активное восстановление рынка ипотечного кредитования. По оценке экспертов, первые шаги к возвращению ипотеки на докризисный уровень были сделаны еще в начале 2010 года, когда крупнейшие банки, такие как Сбербанк и ВТБ-24, существенно снизили процентные ставки. В результате уже во втором квартале 2010 года было выдано в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, нежели в первом, а процентные ставки стали более приемлемыми для заемщиков.

— Сейчас люди берут ипотеку в основном под 13 процентов годовых, — комментирует генеральный директор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина. — Некоторые банки предлагают ставку и в 12 процентов, но условия получения этого кредита более жесткие, что далеко не всем подходит.

Очень важно, что банки все активнее выдают кредиты на покупку квартиры не только на вторичном, но и на первичном рынке. Ведь, как известно, в кризис получить ссуду на приобретение жилья в новом доме было практически невозможно — банки опасались банкротства застройщиков или того, что объект не будет достроен. Сейчас же, по оценке Ирины Забродиной, объем ипотечных сделок на первичном рынке достигает уже 15 процентов, и в будущем эта цифра будет расти. Впрочем, за время кризиса стал популярным другой — альтернативный ипотеке — способ покупки жилья — рассрочка, предоставляемая самим застройщиком.

— Рассрочка позволяет приобрести жилье, внеся только часть от стоимости квартиры, — поясняет заместитель генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Марина Шатова. — Например, в нашей компании минимальный первый взнос равен 5 процентам, а до окончания строительства рассрочка является беспроцентной. Хотя, конечно, этот механизм подходит в первую очередь тем, кому есть где жить в то время, пока возводится дом.

Выжидание — дорого

С текущим положением дел разобрались, но что будет происходить на рынке первичной недвижимости в ближайшем будущем?

— Компании выжили, дома строятся. Я уверена, что спрос будет увеличиваться, а цены расти, — дает свой прогноз развития ситуации Марина Шатова.

Такую же точку зрения высказывает и Леонид Сандалов. По его мнению, если до конца года не произойдет ничего экстраординарного вроде падения стоимости нефти, то цены могут увеличиться примерно на 2–3 процента во всех сегментах строящегося жилья. Однако в долгосрочной перспективе рост цен может быть более значительным, о чем предупреждал премьер-министр РФ Владимир Путин на недавнем совещании по вопросам развития жилищного строительства.

— Спрос на жилье восстанавливается быстрее предложения. И здесь есть риски, которые мы обязаны учитывать, — отметил премьер. — О чем идет речь? О повторении докризисной ситуации, когда мы столкнулись с бурным ростом цен на жилье. Этого мы не должны допустить ни в коем случае.

Основная причина возможного дефицита заключается в том, что большинство объектов, квартиры в которых продаются в настоящее время, были заложены еще до кризиса. Затем наступил период, когда новые проекты практически не запускались: основные усилия застройщиков были направлены на то, как выйти из кризиса с минимальными потерями, а инвесторы считали строительную отрасль областью повышенного риска. Вследствие всех этих причин и при сохранении высокого спроса мы можем столкнуться с дефицитом жилья на первичном рынке в ближайшие год-два. На каждую квартиру будет претендовать несколько покупателей, а это всегда неизбежно приводит к стремительному росту цен.

Олеся Понкратьева