15.11.2010

Ухудшение ситуации на рынке ипотечного кредитования заставило строителей активно предоставлять рассрочки для покупателей жилья.

Такая «ипотека» от застройщика предполагает простоту оформления сделки, но не исключает риски.
С 5 по 7 ноября в Петербургском СКК проходила XXI Ярмарка недвижимости. В рамках деловой программы состоялся круглый стол «Подводные камни рассрочки», организованный газетой «Строительный Еженедельник».

У каждого – своя

В октябре этого года компания «НДВ СПб» провела мониторинг условий продаж, которые петербургские застройщики предлагают покупателям. По словам Марины Осадчей, ведущего аналитика ООО «НДВ СПб», около 44% всех застройщиков предлагают приобрести квартиры в строящихся домах на условиях рассрочки. Таким же образом можно купить и квартиры в сданных домах – примерно в четверти всех объектов, представленных на рынке, можно приобрести квартиры на подобных условиях. С рассрочкой на срок от 0,5 до 2 лет можно купить квартиры в 30% представленных на рынке объектов. Минимальный срок рассрочки – 0,5 года. Максимальный – 8 лет. Первоначальный взнос варьируется от 5 до 50% от стоимости квартиры.
«Обычно беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства. А с последующим начислением процентов – после сдачи дома, – рассказала Марина Осадчая. – Процентные ставки варьируются от 1 до 1,5 процентов. Около четверти объектов предусматривают начисление процентов на этапе строительства. И в данном случае процент варьируется от 0,5 до 1,15 процента остаточной стоимости. Переплата по рассрочке будет не столь значительна, как в случае ипотеки. В то же время размер ежемесячного платежа по ипотеке доступнее для семейного бюджета, чего нельзя сказать о рассрочке, которая отличается достаточно высокими ежемесячными платежами и доступна в основном группе лиц с высоким уровнем дохода».
По словам Марины Осадчей, в компании «НДВ СПб» (эксклюзивный продавец объектов компании «ЛЭК») около 14% всех квартир сегодня реализуется с помощью ипотеки. При этом около половины всех квартир приобретается за 100-процентную оплату. Доля рассрочки составляет 30%. В компании «НДВ СПб» можно приобрести квартиру в рассрочку на условиях 1% на остаток. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. По некоторым объектам существует дополнительное условие: если первоначальный взнос составляет 50%, то можно получить рассрочку не на 18 месяцев, а на 24.

Не заменит ипотеку

Главное преимущество рассрочки – простота получения. В строительной компании от клиента не потребуют документы по платежеспособности и определят относительно низкий процент за предоставление рассрочки.
Тем не менее между ипотекой и рассрочкой не так уж и много различий.
«214-ФЗ не прописывает все финансовые схемы, которые сегодня существуют на рынке, – ни рассрочки, ни бартерные программы, что предполагает высокие риски для всех участников рынка, – считает Павел Созинов, председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости». – Схема рассрочки более экономически выгодна, чем ипотека, но менее защищена законодательством. Про ипотеку есть закон, про рассрочку – нет. Незащищенность особенно проявляется в тех случаях, когда рассрочка предоставляется на длительный срок, а не только на время строительства дома. До завершения строительства действует договор долевого участия, который не защищает вас от банкротства компании, но тем не менее регистрируется в государственном реестре и "страхует" покупателя от двойных продаж. Когда дом уже построен, а рассрочка полностью еще не выплачена, застройщик вынужден заключить с клиентом дополнительный договор, который нигде не регистрируется. Такая схема предполагает высокие риски. Оформить квартиру в собственность покупатель может только после погашения своих инвестиционных обязательств перед компанией-застройщиком. До тех пор вы полностью разделяете все риски. При этом надо помнить, что каждый десятый объект, строящийся на рынке недвижимости, заморожен.
В пользу ипотеки, казалось бы, говорит то, что приобретаемая таким образом квартира находится в собственности у покупателя. Но в действительности между ипотекой и рассрочкой мало различия. Если финансовые трудности испытывает ипотечный заемщик, расстаться с банком ему будет так же сложно, как и в случае рассрочки с застройщиком».
Николай Вильчур, генеральный директор ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры», уверен, что сравнивать рассрочку и ипотеку правильно как в экономическом, так и в юридическом аспекте.
«При экономических расчетах становится ясно, что эти схемы предназначены для разных категорий покупателей. Так, рассрочка предоставляется на менее длительный срок и подразумевает значительно большие ежемесячные платежи, чем ипотека. Следовательно, ей могут воспользоваться более состоятельные покупатели, – объясняет Николай Вильчур. – Кредитование не является профильной деятельностью застройщиков, которые не обладают соответствующими финансовыми ресурсами. Это чревато тем, что если клиент не может в срок выплачивать застройщику доли рассрочки, возможность реструктуризации этого "кредита" очень невелика. С юридической точки зрения ипотека значительно более сложная процедура. Рассрочка никакой процедуры как таковой не предполагает, это просто условие в договоре.
Поэтому при заключении договора с рассрочкой нужно обязательно обратить внимание на два момента. Первый – последствия просрочки платежа. В банковском договоре это подробно описывается. Это уже устоявшаяся практика. Рассрочка не имеет жестких правил, каждый застройщик формулирует свои требования. Последствия просрочки по договору с рассрочкой могут быть намного более серьезными, чем последствия по ипотечному договору.
Второй момент – порядок перехода права собственности к покупателю. Обычно при рассрочке переход права собственности к покупателю на приобретаемое жилье происходит только после полной оплаты, а не после завершения строительства. Поэтому нужно понимать, что к моменту сдачи дома это право будет оформлено не на покупателя, а на застройщика».
«Рассрочка может быть не очень длительной, так как обычно привязана к сроку завершения строительства дома, – считает Василий Гражданкин, директор по маркетингу и продажам компании KVS. – Тем не менее многие компании, чтобы расширить круг покупателей, предлагают всевозможные схемы, чтобы увеличить период рассрочки. По окончании строительства договор долевого участия переоформляется на какой-либо другой договор. Безусловно, застройщик может передать квартиру дольщику досрочно, но не по акту приема-передачи, а для временного пользования. Здесь имеются большие риски со стороны дольщика. Он начинает пользоваться квартирой, вкладывать туда средства на ремонт. Но в случае невыполнения своих обязательств по рассрочке застройщик будет вынужден с ним расстаться. Здесь возникает очень тонкий вопрос: кто несет риски по уже вложенным денежным средствам в отделку квартиры? Скорее всего, эти риски лягут на плечи дольщика. Застройщик попросит освободить квартиру и, возможно, потребует привести жилье в исходное состояние».

Оценить возможности

По мнению самих застройщиков, самым главным «подводным камнем» рассрочки является неплатежеспособность покупателя. По словам Максима Томашевича, управляющего по строительным проектам компании «Петербургская недвижимость», основная проблема – переоценка покупателем своих сил. «Часто реклама нам громко говорит о том, что первоначальный взнос составляет всего 5-15 процентов, и кажется, что купить квартиру легко и просто. Здесь и кроется тот дьявол в мелочах. При небольшом первоначальном взносе даже при 5-8-летней рассрочке получается слишком большой месячный платеж. Последний кризис наглядно показал – прогнозировать стабильность своих доходов на длительное время очень непросто. В условиях кризиса больше 20 процентов договоров, заключенных в нашей компании, начали расторгаться в силу того, что люди были не в состоянии платить рассрочку».
По словам Максима Томашевича, если рассрочка не может быть выплачена, есть два пути решения вопроса. Первый – расторжение договора (что ни покупателю, ни застройщику не выгодно). Второй – продажа квартиры через переуступку прав по договору долевого участия. «Этот выход из ситуации наименее болезненный, – считает Максим Томашевич. – При продаже через переуступку вы в лучшем случае зарабатываете при перепродаже или "отбиваете" уже внесенные средства. Всегда, когда возникает такая ситуация, наша компания в первую очередь предлагает этот вариант».