03.11.2010

«По сравнению с августом 2010 г. количество обращений в компанию удвоилось, -- рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». -- Новой волне спроса способствует в том числе возобновление интереса покупателей к объектам, находящимся на начальной стадии строительства. Еще год назад большинство покупателей избегало покупки таких квартир даже у самых опытных и надежных застройщиков. Однако за прошедший год повысился уровень доверия покупателей к тем строительным компаниям, которые в предыдущие 2 года продемонстрировали способность строить и сдавать объекты даже в сложных кризисных условиях».

По словам Екатерины Немченко, коммерческого директора ООО «Городская ДомоСтроительная Компания», в компании уже с апреля наблюдается увеличение числа телефонных обращений, а с июня -- рост объема продаж. Прирост количества заключенных договоров долевого участия составляет в среднем 15% в месяц. Ожидается, что тенденция восстановления спроса на строительном рынке сохранится.

Екатерина Немченко уверена, что этому способствует рост объема интересного предложения по адекватным ценам, а также увеличение числа банков, готовых выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся домах, что ведет за собой рост конкуренции и либерализацию условий по кредитам. Снижаются процентные ставки и требования к потенциальным заемщикам. В компании в осенние месяцы выросло число покупателей, использующих ипотечный кредит, а также число банков-партнеров, готовых предложить покупателям выгодные и даже эксклюзивные условия кредитования для покупки строящейся квартиры.

Согласен с коллегами и Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. «В сентябре по сравнению с летними месяцами возрос интерес к малогабаритным квартирам на первичном рынке, особенно от тех застройщиков, которые за период кризиса снизили цены, -- утверждает он. -- Самый высокий спрос сегодня наблюдается в экономклассе на малогабаритное жилье -- однокомнатные квартиры и студии. В первую очередь речь идет о периферии, зоне КАД и Северо-Приморской части, где сегодня массово строятся объекты с отдаленными сроками сдачи».

Концепция и надежность

По данным аналитиков, действительно, интерес потребителей, к которым пока так и не вернулась докризисная платежеспособность, сосредоточен на самых ликвидных предложениях в сегменте экономкласса. В целом наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры (студии, однокомнатные и двухкомнатные). Покупателей привлекают выгодные рассрочки -- на срок до 5 лет без процентов.

То, что для покупателей сейчас из всех факторов наиболее важна цена, -- утверждение отчасти верное, но отчасти и спорное. Ведь помимо цены серьезно влияют на выбор и другие параметры. Например, компания «Главстрой СПб», в настоящее время реализующая проект «Северная долина», была пионером в части низких цен на квартиры на севере города. Тем не менее помимо низкой цены (которая, кстати, на большинство типов квартир уже выросла и преодолела границу 52 тыс. рублей за 1 м2 вместо прежних 49,9 тыс. рублей за 1 м2) покупателей интересовали и другие параметры проекта. В частности, близость станции метро, которая имеет первостепенное значение для жилья экономкласса, но которой могут похвастать единичные объекты в этом сегменте.

Кроме того, интересны покупателям проекты, которые выделяются не только и не столько ценой, сколько качеством строительства, комфортом дальнейшего проживания и продуманностью самого проекта. Например, проект «Семь столиц» от Setl City расположен в Ленобласти. Однако в настоящее время средняя стоимость квадратного метра находится на уровне городских цен -- 63 тыс. рублей за 1 м2. Спрос на квартиры здесь опережает запланированные ранее темпы продаж. По результатам опроса покупателей, людей заинтересовала необычная концепция, близость к городской инфраструктуре и другие факторы.

Не менее важен и фактор надежности застройщика. «Цена всегда была и остается основным критерием покупки в классе эконом, -- говорит Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест». -- После того как в кризис с рынка ушли несколько компаний, в том числе крупных и известных, к ценовому фактору по степени важности добавился фактор надежности компании. Этот критерий еще достаточно долго будет играть одну из главенствующих ролей, поскольку память о многочисленных проблемных стройках и обманутых в своих ожиданиях дольщиках будет жить еще несколько лет».

Благодаря столь оживленному сентябрю появились на рынке строящегося жилья предпосылки и к росту цен. К такому шагу, конечно, готовы далеко не все компании, и некоторые крупные застройщики, чьи продажи идут не столь хорошо, как хотелось бы, наоборот, понижают цены на свои объекты. Что, впрочем, вызвано объективной причиной: скорость строительства настолько низкая, что непонятно, какие же стройки все-таки работают. Но и те, кто собирается цены повышать, готовы это сделать только там, где продажи значительно опережают график.

Застройщики становятся гибче

По словам Александра Лелина, в настоящий момент рынок уже более или менее выровнялся по ценовому критерию. Раньше в маркетинговой деятельности строительных компаний был распространен инструмент бонусов. Сейчас больше оперируют финансовыми инструментами: гибкими программами оплаты, длительными рассрочками, ипотечными программами. Даже такой значимый бонус, как довольно большая скидка при 100%-ной оплате, начал отходить на второй план.

По мнению специалистов СРО НП «Объединение строителей СПБ», застройщики после кризиса стали выстраивать более гибкую политику как в отношении качественных характеристик предложения (число комнат, площадь квартир, варианты планировок, набор опций), так и в отношении стоимости жилья. Последняя зависит от поведения конкурентов, появления на рынке новых предложений, запросов потенциальных клиентов. В массовом сегменте цена квартир уменьшается, и это связано со снижением общей площади жилья, которая напрямую влияет на абсолютную цену предложения. Кроме того, появление нескольких крупных проектов с ценовым предложением ниже рыночного повлияло на общий уровень цен на первичном рынке. До конца 2010 года смены тренда не ожидается: либо цена стабилизируется к концу октября на достигнутых показателях, либо будет медленно снижаться на 0,5-1% в месяц.

Предложение растет

По данным АРИН, всего в январе-сентябре 2010 года в Петербурге было введено порядка 1,2 млн м2 жилья, что на 4% больше, чем за 9 месяцев 2009 года. Однако это еще не дает полную картину предложения жилой недвижимости: традиционно ввод откладывается на последний квартал года, который и является самым продуктивным.

Если говорить о выходе новых проектов на рынок, то сентябрь стал также самым активным в этом отношении. Так, если все лето каждый месяц на рынок выходило по 9 объектов, считая новые очереди, то в сентябре их было уже 13. По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», за 9 месяцев 2010 года выведено в продажу 1,11 млн м2 нового жилья, что почти на 100% больше, чем за тот же период 2009 года. Из них 90,8% -- жилье массового спроса. При этом суммарная площадь непроданных квартир в строящихся жилых объектах на 1 октября (или иначе объем предложения) составляет 2,86 млн м2, причем большая часть из них -- 2,08 млн м2 -- это жилье массового спроса. Пока похоже, что набираемые темпы строительства избавят нас от предрекаемого ранее дефицита ликвидного предложения в сегменте строящегося жилья.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии