03.11.2010

Сейчас показатель уровня оживленности строительной площадки -- один из важных для покупателя, ведь в период кризиса хотя и не произошло предрекаемых многочисленных банкротств, но несколько известных компаний все-таки с рынка исчезли.

Инвесторы ожили

Вновь возвращается схема инвестирования ранних стадий строительства и выхода из проекта перед окончанием.

«У компаний, которые работают на рынке далеко не первый год, в том числе и у нас, есть целая группа лояльных инвесторов -- физических лиц, -- рассказывает Марина Виноградова, руководитель отдела продаж компании «Пионер». -- Для многих из них инвестирование в недвижимость на ранних сроках строительства и последующая перепродажа на финише -- это единственный доход, своеобразный бизнес. И с нами они сотрудничают из года в год». По словам Марины Виноградовой, стоимость жилья на начальной стадии и на конечном этапе строительства различается на 20-50% в зависимости от объекта. Кроме того, влияет и площадь, и число комнат: чем меньше комнат в квартире и ее метраж, тем больше составит разница между ценой на начальной и на конечной стадиях строительства. Например, трехкомнатные квартиры и на начальном этапе не будут стоить очень дешево в абсолютном выражении».

Разница в цене между началом и концом строительства до кризиса составляла 30%, а сейчас равна 20%, считают аналитики ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». Инвесторов, конечно, стало меньше по сравнению с докризисным временем, однако их число увеличилось в последнее время. Строительство ведется более стабильно, и такой предмет краткосрочного инвестирования, как строящаяся недвижимость, стал более надежным, а потому и популярным. По данным Северо-Западной палаты недвижимости, порядка 15% всех покупок на первичном рынке -- инвестиционные.

Разница в цене обусловлена, конечно, разницей в уровне риска на начальной и конечной стадиях строительства, и здесь более всего важна надежность строительной компании, подтвержденная годами, в том числе и пришедшимися на время кризиса. По мнению Марины Виноградовой, главная задача покупателя-инвестора -- быть уверенным в застройщике, в соблюдении им сроков сдачи, в бесперебойном поступлении финансов и, соответственно, бесперебойной работе на строительной площадке.

Бонус низкой цены

Помимо инвесторов интересуются строящимся жильем на первом этапе строительства и те покупатели, которые готовы рискнуть и которые могут позволить себе подождать свою квартиру, но за это хотят получить существенный бонус в виде более низкой цены.

В большинстве строительных компаний в первые дни продаж стоимость существенно ниже, чем на последних этапах строительства, и они это не скрывают от своих покупателей. Так что те, кто воспринимает их призывы покупать квартиры, пока они не подорожали, как некую «мантру застройщика», просто никогда не занимались приобретением жилья на первичном рынке и потому не разбираются в этом вопросе. Эксперты считают, что есть и другие немаловажные плюсы покупки жилья на нулевом цикле -- это большой выбор квартир, беспроцентная рассрочка до окончания строительства. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. В случае если рассрочка по каким-либо причинам не подходит, то есть возможность взять ипотечный кредит. Сейчас появляется все больше кредитных программ для приобретения квартир в домах на разной стадии строительства.

Безусловно, в данном случае разговор о сегменте экономкласс. Потому что, например, в элитном сегменте ситуация иная. Продажа каждого объекта -- это целая непростая система построения взаимоотношений с клиентом. Сроки продажи элитных объектов существенно различаются -- от 2-3 месяцев до 9-15 месяцев. Есть объекты, на которые сформирован лист ожидания, и они распродаются, не попадая в открытые продажи. Элитные объекты с недостатками или очень дорогие объекты продаются, как правило, за сроком ввода объекта. В среднем после сдачи элитного объекта остается до 20-25% непроданных квартир -- ведь стадия активных продаж начинается не с нулевого цикла, а где-то с 50%-ной готовности дома. Соответственно, здесь так сэкономить, как в сегменте экономкласса, не получится.

Экономия времени

Впрочем, даже в нижних ценовых сегментах в новостройках есть предложения, где квартиры продаются уже готовыми. Оно особенно актуально для тех, кому заселяться надо сегодня.

«Большинство семей имеют ограниченный объем средств на улучшение жилищных условий, -- утверждает Ксения Морковкина, директор по развитию строительной компании «Темп». -- Поэтому многие готовы покупать жилье на достаточно ранних стадиях строительства, когда застройщики делают скидки. Однако экономия в данном случае очень условна. Представим ситуацию, когда приобретаемое жилье является единственным. В среднем дольщикам приходится ждать завершения строительства дома и ввода в эксплуатацию 2-3 года. Поэтому к стоимости квартиры автоматически добавляются средства, которые будут потрачены на аренду жилья». Эксперт уверена, что лучший способ сэкономить -- это отдать свои деньги за реально существующую, полностью готовую для проживания квартиру с правом собственности. Покупатели выбирают квартиру, платят и сразу могут заселяться. Им не надо ждать, тратить деньги на аренду временного жилья и волноваться о том, будет ли достроен их дом. Получается, они экономят самое главное -- время. Кроме того, процентная ставка на кредиты для приобретения жилья с правом собственности ниже, чем для покупки квартиры на стадии строительства.