Уговаривать не приходится

Заместитель директора финансово-экономического департамента холдинга Setl Group Александра Мартемьянова отмечает, что банки активно возвращаются к сотрудничеству с застройщиками. В первую очередь возобновляется работа по проектному финансированию. «Раньше выбора у застройщиков практически не было -- за проектным финансированием нужно было идти чуть ли не в один-единственный банк, а сегодня на рынке появляется все больше интересных программ от разных финансовых организаций», -- говорит Александра Мартемьянова. Невзирая на негативные ожидания, многим банкам в период кризиса удалось избежать неприятностей с клиентами-строителями. Этим и объясняется их сегодняшняя открытость и готовность к сотрудничеству. «Банки сегодня занимают более активную позицию, и если еще год назад застройщики уговаривали продолжить финансирование по уже открытым кредитным линиям, то сегодня банки заинтересованы как в продолжении финансирования, так и не против кредитовать новые проекты», -- говорит Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании «БТК девелопмент».

Есть примеры, когда к финансированию строительства «подключаются» уже и не только банковские структуры: например, игроком на этом рынке недавно стало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), представившее программу «Стимул». В то же время, хотя банки демонстрируют активность, массовым сотрудничество пока не стало.

Полная отчетность

Причин, по которым рынок проектного финансирования довольно медленно приходит в движение, несколько. Одна из основных -- жесткие требования к заемщику.

«В отличие от докризисного периода, когда подход к аудиту объектов был скорее формальным, сегодня банки очень тщательно анализируют себестоимость и график затрат по объектам, запрашивают маркетинговые исследования, а также требуют от застройщика отчетность по МСФО, детальные финансовые планы, показатели адресной программы», -- отмечает Александра Мартемьянова.

Более активному развитию проектного финансирования мешает отсутствие на рынке достаточной практики специализированного аудита строительных проектов. Впрочем, есть варианты, когда банки кредитуют и девелопера, и покупателей построенного жилья.

«Сегодня на рынок вернулась популярная до кризиса схема, когда банк кредитовал строительство объекта, а потом предоставлял ипотечные кредиты для покупателей квартир в строящемся или уже построенном доме», -- говорит председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

Реализовывают подобные схемы в Петербурге банки с государственным участием. Впрочем, предоставление эксклюзивных условий банкам по душе далеко не всем девелоперам.

«Подобные условия иногда могут ограничивать возможности взаимодействия банка и застройщика и снижать количество партнеров», -- поясняет Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Лентек».

Надеются пока на себя

Во многих регионах совместные программы банков и застройщиков развиваются более активно при поддержке государства.

«В ряде регионов России, где доля ипотечных сделок составляла до 40%, ситуация во время кризиса и последовавшего за ним обвала ипотеки потребовала кардинального вмешательства власти. Там сегодня действуют региональные программы по поддержке строителей, предусматривающие снижение ставок по кредитам, замораживание отчислений на инфраструктуру объекта и т.п. В Петербурге рынок отделался полумерами», -- отмечает Павел Созинов.

Очевидно, строительным компаниям в такой ситуации придется рассчитывать только на себя.

«Компаниям в первую очередь необходимо рассчитывать на собственные активы. В большинстве случаев компании прибегают к внешним заимствованиям, но пропорции изменяются в пользу собственных средств», -- считает Дмитрий Абрамов.

Ниша для банкиров

Если рост продаж жилья будет уверенным, то в будущем можно прогнозировать появление новых банковских продуктов, которые «закроют» имеющиеся сегодня ниши в кредитовании как застройщиков, так и покупателей квартир.

Так, сегодня при покупке квартиры по договору долевого участия банки кредитуют покупателей только тех объектов, которые строятся по Федеральному закону №214.

В компании «Строительный трест» отмечают, что из-за этого на рынке возник определенный провал: клиент не может приобрести с помощью ипотеки квартиру в сданном доме до получения на нее права собственности, поскольку в этом случае заключается предварительный договор купли-продажи.

«Обычно этот период -- от сдачи дома до получения собственности -- занимает примерно полгода. Банк, который сможет заполнить эту нишу, будет в выигрыше: квартиры в готовых домах очень востребованы потребителем», -- советует Максим Разуменко, руководитель отдела ипотечного консультирования компании «Строительный трест».