Цены на квартиры в новостройках постепенно растут, а количество готового жилья эконом-класса неуклонно снижается. Эта тенденция, наметившаяся к лету текущего года, сохранилась и осенью. К сожалению, и на будущие зимние месяцы прогноз неутешительный.

МОМЕНТ УПУЩЕН
Самым благодатным временем для покупки квартиры была середина прошлого года, когда цены на рынке недвижимости достигли своего дна. С одной стороны, в остро-кризисный период никто из потенциальных покупателей не рисковал тратить с трудом сделанные накопления и спрос был практически на нуле, а с другой стороны, застройщики, которым необходимо было достраивать свои объекты практически на собственные средства (банки прекратили кредитование строительной отрасли), предлагали свой товар по себестоимости.
Ближе к зиме компании-застройщики стали выходить из финансового нокдауна. И хотя бурного роста цен не произошло, стоимость квадратных метров все-таки увеличивается.
Если еще в начале года на первичном рынке жилой недвижимости имелись реальные предложения квартир в сданных в эксплуатацию новостройках и по цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр (к примеру, в многоквартирном доме на улице Олега Кошевого), то теперь о столь дешевых предложениях можно только вспоминать с печальной ностальгией, их нет.
Даже по горячей просьбе городской администрации, калининградские застройщики не смогли продать 53 квартиры, необходимые для расселения «аварийщиков» по посильной для бюджета Калининграда цене в 35 тысяч за квадратный метр. Почти половину этого количества на прошедшем недавно аукционе городские власти не добрали. Следующий аукцион пройдет 12 ноября, и чем дело закончится, неизвестно, поскольку совершенно очевидно, что эта цена уже не устраивает застройщиков. Они объясняют, что с начала года понесли большие расходы по достройке объектов - и по кредитам, и по увеличившимся в цене стройматериалам, потому и не могут продавать совсем уж невыгодно для себя.

ЧТО ПОЧЕМ
Город расширяется в основном за счет окраинных районов. Наиболее активно застраивается Московский район Калининграда (объединенный с Балтийским), Ленинградский район, Центральный район (объединенный с Октябрьским) - точечно. Активно ведется строительство в Чкаловске. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах-новостройках Ленинградского и Центрального района в силу развитой инфраструктуры и разнообразия городской среды. Жилье в домах, построенных на Северной Горе, на улицах Гайдара, Дадаева, Железняка, Римского, Куйбышева, расходится быстро, и цены там повыше, чем в среднем по городу. Кроме того, участники рынка называют район Сельма, где возводят в основном жилье для военных. Кстати, еще несколько лет назад многие потенциальные покупатели жилой недвижимости наотрез отказывались рассматривать предложения по Сельме. Сейчас же этот район стал считаться достаточно престижным. И по некоторым данным, он не будет только «спальным». Как сообщили эксперты, у них есть сведения, что на Сельме помимо типовых многоэтажных домов будут строиться и таунхаусы (гибрид городской квартиры и загородного дома). Первый подобный комплекс будет воздвигнут в районе соединения улицы Челнокова с Советским проспектом. Предполагается, что площадь каждого таунхауса будет составлять порядка двухсот квадратных метров, а цена - 10-12 миллионов рублей.
Среди строящихся объектов участники рынка называют несколько особо востребованных. Так, проект жилого комплекса «Королевский парк» реализуется в историческом месте Калининграда - у Королевских ворот. Первый дом был сдан в эксплуатацию в 2009 году. После завершения второй очереди комплекса однокомнатную квартиру площадью 48 квадратных метров можно купить за 2,4 миллиона рублей. На подходе - и третий дом, его сдача в эксплуатацию планируется в первом квартале следующего года.

КТО ПОКУПАЕТ
По информации риэлторов, недвижимость в Калининграде покупают не только калининградцы, но люди со всей России, особенно с севера страны, например из Мурманска и Сургута. Так что спрос есть. У северян деньги водятся, а что касается местных жителей, то большая часть приобретений делается с привлечением ипотечных кредитов. Порядка 700 семей купили квартиры в ипотеку, и по данным регионального правительства ежемесячно тратят на выплаты почти половину своих доходов (минимальный совокупный доход семьи, получившей в городе ипотеку, составляет в среднем 30 тысяч рублей). Подавляющее большинство покупателей традиционно интересуется в первую очередь «недорогим» жильем, что, как правило, связано с отсутствием возможности приобретать более дорогое – причиной этому относительно низкий уровень зарплат и ограниченные возможности ипотечного кредитования. Наиболее востребованными по-прежнему остаются однокомнатные квартиры в домах высокой стадии готовности стоимостью примерно 1,5–1,7 миллиона рублей. Как и прежде приоритетным параметром при выборе жилья остается его цена, а тип дома, этажность, наличие балкона и другие характеристики – второстепенны. Часто новую квартиру подбирают в том же районе, где живут сейчас.
Со своей стороны, многие застройщики предлагают покупать квартиры в рассрочку, что, безусловно, облегчает покупателям решение «квартирного вопроса». Реальные предложения застройщиков таковы: своим покупателям они предлагают приобретать новые квартиры эконом-класса по цене 34-38 тысяч рублей за квадратный метр в сданных или с высокой степенью готовности домах. Но риэлторы с сожалением отмечают в целом небольшой объем продаж - в месяц в Калининграде продается не более шести-семи десятков квартир.
Кстати, риэлторы заметили, что в среде потенциальных клиентов произошло некое «очищение». Не секрет, что еще в недалеком прошлом масса калининградцев фланировала по агентствам недвижимости в поисках квартиры, не имея достаточной для покупки суммы на руках, но тем не менее своей активностью, влияя на ценообразование. Потенциальные покупатели рассчитывали на получение ипотечных кредитов. Но когда им подбирали варианты, часто выяснялось, что в банках им отказали - нет средств на уплату первого взноса, мал доход или «черная» зарплата. Сейчас же к риэлторам и застройщикам обращаются в основном реальные покупатели - те, у кого есть собственные деньги на покупку или точные виды на получение ипотеки.
Квартиры на побережье в последнее время пользуются ста­би­льным спросом. Многие горожане покупают их для постоянного жительства. Ежедневные поездки в Калининград уже никого не пугают: дорога занимает не больше времени, чем, например, из Балтрайона с его постоянными пробками.
ПРОГНОЗ
Наши эксперты не видят оснований для снижения цен. Ниже они не упадут, а будут продолжать плавный рост, по году - минимум процентов на 10-15. Поэтому тем, кто ждет очередного снижения цен и хранит деньги в кубышке, пора поторопиться. Более-менее недорого купить жилье можно будет еще в течение примерно трех зимних месяцев. С весны же начнется дефицит новостроек: в этом году очень немногие застройщики начинали строительство, а дома, построенные или те, которые будут сданы в ближайшее время, обязательно найдут своих хозяев. Соответственно, и рынок вторичного жилья ожидает подорожание. Хотя аналитики отмечают, что прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости сейчас очень сложно: все будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В любом случае на «обвал цен» рассчитывать не стоит.
Вера БАШКАНОВА

Газета "Рынок жилья", http://www.rynokzhilia.ru, №42, 28 октября 2010 г.