03.11.2010

В III квартале 2010 г. в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдались позитивные рыночные тенденции. Однако за данный период в эксплуатацию не было введено ни одного нового объекта. На рынке наблюдался рост числа запросов потенциальных арендаторов, часть из которых превратилась в завершившиеся сделки, в результате чего произошло снижение доли свободных помещений как класса А, так и класса В.

Тенденции:

- В III квартале 2010 г. доля свободных площадей в классе А снизилась с 24,3% до 21%, класса В – с 24,8% до 23,5%.

- Экономическая стабильность и конкуренция арендодателей побуждает арендаторов проявлять активность на рынке и заключать новые сделки.

- Девелоперы по-прежнему занимают выжидательную позицию, поэтому крупные спекулятивные объекты могут быть построены не ранее конца 2011 – начала 2012 г.

Основные тенденции сегмента складской недвижимости I полугодия 2010 г. сохранились и в III квартале 2010 г.: на рынке продолжает расти активность спроса со стороны арендаторов, что подтверждается, в том числе, заключением ряда крупных (от 10 тыс. кв.м) сделок по аренде складских помещений. Можно с уверенностью сказать, что рыночная ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга стабилизировалась, отмечает ведущий консультант Отдела складской и индустриальной недвижимости, Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Складские площади а Петербурге

Показатель	класс A	класс B
Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м	1657
в том числе, тыс. кв. м	952	705
Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. кв. м	910
в том числе, тыс. кв. м	667	243
Введено в эксплуатацию в III квартале 2010 г., тыс. кв. м	0	0
Доля свободных площадей, %	21	23,5
Арендные ставки (triple net), $/кв. м/год	90-100	75-95
Ставки операционных расходов, $/кв. м/год	30-35	25-32

Ключевые события:

- В III квартале 2010 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует умеренный рост. На рынок возвращается отложенный спрос: в III квартале было заключено несколько сделок по аренде складских площадей крупными ритейлерами и компаниями производственного сектора.

- Среди значимых сделок III квартала 2010 г. можно отметить следующие: финская компания «Киилто-Клей» арендовала на 4 года 4,5 тыс. кв. м складских помещений в логистическом комплексе класса А «Гориго», ЗАО «Дикси-Петербург» арендовало на 10 лет 34 тыс. кв. м в складском комплексе класса А Megalogix в Шушарах у Raven Russia – ритейлер планирует разместить там свой основной распределительный центр Северо-Западного региона.

- В III квартале 2010 г. стало известно о планах реализации новых складских проектов: голландско-немецкая компания SafeSpace планирует запустить в 2011 г. новый для Санкт-Петербурга формат склада – Self Storage, предназначенный для ответственного хранения личных вещей физических лиц, правительство Санкт-Петербурга передало ОАО «Аэропорт «Пулково» участок в 20 га для строительства в течение двух лет административно-складского комплекса, где 4 700 кв. м займет склад для хранения товаров duty-free с таможенным постом.

Предложение

На рынке складов продолжает наблюдаться сокращение доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах. Первичное предложение в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга представлено исключительно в складских проектах, начатых до кризиса. Объем рынка за период с конца 2009 г. по конец III квартала 2010 г. практически не изменился. Если в I квартале 2010 г. в эксплуатацию был введен только один складской комплекс общей площадью 13 тыс. кв. м, который не был представлен на рынке аренды, то во II и III кварталах на рынок не вышло ни одного нового объекта. Эта ситуация обусловлена тем фактом, что начиная с прошлого года девелоперы не начинали реализацию новых спекулятивных проектов, а доводили до готовности объекты уже находившиеся на стадии строительства. Заявленные на рынке новые проекты преимущественно связаны с использованием складов для собственных нужд компаний.

Спрос

В III квартале 2010 г. на рынок продолжил возвращаться отложенный спрос: объем поглощения составил 31 540 кв. м, и, таким образом, за период первых трех кварталов 2010 г. объем поглощения составил 131 тыс. кв. м и многократно превысил объем ввода складских площадей.

Средняя площадь заявки по сравнению с I полугодием 2010 г. не изменилась – 3-5 тыс. кв. м (в 2009 г. аналогичный показатель составлял 1‑1,5 тыс. кв. м), но говорить о стабильном росте размера средней сделки пока рано: доля запросов на помещения площадью свыше 10 тыс. кв. м пока не велика.

В целом на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается рост активности арендаторов, что выражается, прежде всего, в увеличении количества сделок. Данная тенденция также подтверждается завершением в III квартале 2010 г ряда крупных сделок в сегменте складской недвижимости. Рост активного спроса обусловлен как стабильностью в сферах деятельности основных целевых групп, так и возможностью разместиться в современном качественном помещении на выгодных условиях.

По итогам III квартала 2010 г. наблюдается снижение доли свободных площадей в качественных складских комплексах Санкт-Петербурга. В классе А доля свободных помещений снизилась с 24,3% до 21%, класса В – с 24,8% до 23,5%. В результате роста спроса на фоне ограниченного нового предложения ожидается дальнейшее снижение этого показателя.

Коммерческие условия

Сейчас в условиях наличия на рынке предложения качественных складских площадей, которые сдаются в аренду на выгодных условиях, на рынке наблюдается активный спрос со стороны арендаторов, который представляет собой так называемый «отложенный» спрос, сформировавшийся в кризисный период. В то же время большой накопленный объем свободных площадей и сохраняющаяся жесткая конкуренция на рынке по-прежнему препятствуют росту арендных ставок.

В среднем по классу A запрашиваемая девелоперами и собственниками ставка аренды осталась в диапазоне 90-100 $/кв. м/год (triple net), по классу B – 75-95 $/кв. м/год. Хотя при заключении долгосрочных сделок девелоперы нередко идут на предоставление дисконта на первый-второй годы аренды, ставка аренды остается в указанных диапазонах на третий и последующие годы аренды.

Прогноз

До конца года ожидается дальнейшее улучшение ситуации на рынке (в частности, рост заполняемости складских объектов), что обусловлено, в том числе, и отсутствием нового предложения. В целом в сегменте складской недвижимости наблюдалась общая стабильность значений арендных ставок, которая согласно нашим прогнозам продолжится в IV квартале 2010 г.

Ключевые проекты, планируемые к вводу в IV квартале 2010 г.

Название	Расположение	Класс	Складская площадь, кв. м	Девелопер
«Осиновая роща»	Парголово, Выборгское ш. /КАД	A	32 830	«Корпорация Стерх»
«КДС-Лоджистикс»	п/з «Предпортовая»	A	17 895	«КДС-Лоджистикс» / Arivist
Megalogix (III очередь)	п/з «Шушары»	A	31 000	Raven Russia Limited

До конца 2010 г. на рынок может выйти до 80 тыс. кв. м складских площадей, в то же время, как показывает опыт прошлых лет, ввод части проектов может быть перенесен на 2011 г. Также ожидается, что девелоперы сохранят сдержанность при планировании нового строительства, поэтому крупные спекулятивные объекты могут быть построены не ранее конца 2011 – начала 2012 г.

При отсутствии выхода новых объектов на рынок, в 2011-2012 гг. возможно возникновение на рынке технического дефицита свободных складских помещений большой площади (15-20 тыс. кв. м) в одном складском комплексе.

Материал предоставлен Knight Frank St.Petersburg