14.06.2010

Обеспечение безопасности для всех участников рынка недвижимости является одним из наиболее важных вопросов, которые в ближайшее время должны быть решены профессиональным сообществом. Гарантом безопасности должен стать закон «Об агентской деятельности в сфере недвижимости». Об основных положениях концепции законопроекта рассказывает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

– В конце мая в Доме правительства Вологодской области прошел Первый Северо-Западный жилищный форум. Что стало главной темой форума?
– Помимо Северо-Западной палаты недвижимости организаторами форума выступили аппарат полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе и правительство Вологодской области. Форум собрал представителей и делегатов профессиональных сообществ участников рынка недвижимости практически всех субъектов Северо-Запада РФ. Среди докладчиков – руководители области, аппарата полпредства президента РФ в СЗФО, регистрационной службы. Центральной темой форума стало обсуждение принципов и методов формирования системы безопасности для всех участников рынка недвижимости.
По итогам форума был принят Меморандум. Участники и делегаты форума посчитали необходимым разработать концепцию федерального закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», для чего необходимо создать рабочую группу при аппарате полпредства президента РФ в СЗФО с участием представителей органов исполнительной и законодательной власти субъектов округа и экспертов рынка недвижимости. Концепция законопроекта будет представлена на первом съезде Северо-Западной палаты недвижимости, который пройдет в рамках Гражданского жилищного форума в Петербурге в сентябре этого года. Пока проходят обсуждения концепции: на следующей неделе – в администрации Псковской области, в июле – в правительстве Республики Карелия.

– В чем необходимость появления такого закона?
– В настоящее время на рынке недвижимости имеет место парадоксальная ситуация. Ежегодно только в Петербурге проводится около 100 тысяч сделок купли-продажи. Годовой оборот рынка жилой недвижимости Петербурга составляет более 10 миллиардов долларов. И при этом не существует никаких правовых основ, на которые могли бы опереться участники этого рынка – покупатели, продавцы, агенты и агентства.
У представителей других профессий, работающих на рынке недвижимости, разработаны соответствующие отраслевые законы. Строительный бизнес использует в качестве законодательной основы Градостроительный кодекс, организующим началом выступает система саморегулирования, ФЗ-214. Для специалистов в сфере оценки недвижимости существует Закон об оценочной деятельности, который успешно разрешает возникающие спорные моменты и ввел саморегулирование оценочной деятельности.
Оказание же агентских услуг в сфере недвижимости сегодня никак не регулируется, а обязательное лицензирование риэлторской деятельности отменено еще в 2002 году.
Возникает вопрос: каким образом ввести работу агентов по недвижимости и агентств недвижимости в цивилизованное русло? В ближайшей перспективе следует подойти к созданию на добровольной основе региональных саморегулируемых сообществ специалистов в сфере недвижимости и агентств недвижимости. Основой для этого шага является рамочный закон ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях». Особенно важно формирование таких СРО в свете той работы, которые проводят региональные органы власти совместно с профессионалами рынка недвижимости при реализации государственных жилищных программ.
Безусловно, ФЗ-315 поможет начать работу по формированию прозрачного цивилизованного рынка недвижимости. Однако в перспективе мы должны прийти к принятию отраслевого Закона об агентской деятельности в сфере недвижимости.

– Какие принципы будут заложены в концепцию законопроекта?
– Основным субъектом рынка услуг в сфере недвижимости выступает агент, который и должен состоять в саморегулируемой организации. Условиями допуска на рынок станут: получение системного профессионального образования в аккредитованных учебных заведениях и прохождение аттестации, внесение взноса в компенсационный фонд СРО, страхование ответственности. При этом агентства недвижимости должны быть аккредитованы при саморегулируемых организациях специалистов и иметь в штате определенное количество агентов – членов СРО. Трудовые отношения между компанией и агентом должны быть четко определены. Недопустима имеющая место сегодня практика отсутствия трудовых соглашений между компаниями и их сотрудниками. Агент вправе работать самостоятельно, как индивидуальный предприниматель, или же как сотрудник компании. Очевидно, что СРО должны состоять из значительного количества агентов – не менее 1000-1500 человек – и строиться как по региональному, окружному, так и межрегиональному принципу. Здесь необходим системный подход и развитая конкурентная среда: безусловно, не хотелось бы попадать в ситуацию, когда какая-нибудь федеральная надстройка над региональными СРО будет диктовать условия приема-членства в региональные организации и «единые» федеральные профстандарты, выдавать допуски в профессию. В каждом регионе есть свои особенности, своя практика делового оборота, да и стоимость услуг отличается в разы, как и цена на недвижимость.
В законе «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» необходимо четко прописать обязанности продавцов, покупателей и агентов – профессиональных посредников, регламентировать трудовые отношения между агентствами и их сотрудниками, ввести институт обязательного страхования профессиональной ответственности и прочее. Закон поможет эффективно поддерживать развитие бизнеса и позволит вывести его из «тени».

– Почему в ходе подготовки концепции законопроекта не предлагается понятие «риэлтор»?
– Понятие «риэлтор» не слишком прижилось. Может быть, в Москве кто-нибудь это слово и произносит с пиететом. В остальной России ни у потребителей, ни у представителей органов власти к этому термину никакого почтения нет. Тем более, непонятно, когда говорят «риэлтор», о чем идет речь – о специалисте или о компании. Торговый знак «риэлтор» перенесен в начале 90-х годов из делового оборота США. Он может серьезно рассматриваться только в контексте американской законодательной модели, но не имеет никаких отправных точек в российском законодательстве. Сейчас в профессиональной среде рассматривается несколько понятий. Во-первых, понятие «агент» – оно отражено в квалификационном справочнике специалистов, кроме того, в процессе сделки чаще всего используется именно агентский договор. Во-вторых, можно использовать понятие «поверенный» – исполнитель по договору поручения. Другое ключевое понятие, возможность внедрения которого рассматривается, – это «патент». Налоговый кодекс (НК) предусматривает несколько десятков видов услуг, которые можно запатентовать – с точки зрения упрощенной формы налогообложения. В том числе упоминаются и собственники помещений, которые сдают их в аренду. Однако здесь начать придется, как всегда, с законодательства, так как Патентный закон РФ трактует «патент» как документ, выдаваемый компетентным государственным органом и удостоверяющий приоритет изобретения, авторство и исключительное право на изобретение, а НК – как специальное разрешение (с точки зрения налогообложения) на занятие определенными видами предпринимательской деятельности. Между этими подходами в законодательстве пока нет консенсуса.