23.01.2013

Банковское финансирование сделает рынок недвижимости безопасным

Развитие системы проектного финансирования строительного рынка со стороны банков тормозит отсутствие прозрачных правил работы застройщиков. Рассказывает председатель правления ОАО «ГАНЗАКОМБАНК» Валерий Субханкулов.

- Многие застройщики утверждают, что финансовые учреждения отказываются кредитовать их проекты. Почему банки не готовы предоставлять займы представителям строительного бизнеса?

- Работа кредитных организаций регулируется требованиями Центрального банка РФ. По ним, предоставляя кредиты той или иной организации, банки должны оценивать не только ее платежеспособность, но и все возможные риски, связанные с невозвратом средств.

В настоящее время большинство участников строительного рынка возводят жилые дома за счет средств покупателей жилья. Тем не менее, механизм распределения этих денег непрозрачен. Так, 214-ФЗ не запрещает тратить средства дольщиков, купивших жилье в одном доме, на строительство другого. В результате чего многие застройщики фактически перебрасывают деньги с одной стройплощадки на другую. Отсутствует понятная для банков система привлечения подрядчиков. Во многих регионах страны до сих пор не решена проблема обманутых покупателей строящегося жилья, есть случаи банкротства застройщиков. Из-за высоких рисков банки не могут кредитовать участников строительного рынка: они, как заемщики, попросту не соответствуют требованиям Центрального банка РФ.

- Какие меры могут помочь исправить эту ситуацию и сделать проектное финансирование полноценным инструментом развития строительного рынка?

- В первую очередь, застройщики должны сделать свою финансовую деятельность более прозрачной. Банки должны видеть, куда именно направляются выделенные средства, контролировать ход строительных работ. Если компания-подрядчик задерживает ход строительных работ, то банк, по согласованию с застройщиком, должен иметь право привлечь новую фирму.

К тому же, необходимо поменять систему привлечения денег дольщиков. Сейчас застройщики фактически выполняют несвойственные им задачи, самостоятельно продавая жилье. И, тем самым, берут на себя функции финансовой организации. Но для дольщиков гораздо безопасней приобретать жилье путем перечисления средств на депозитные счета банка, с которых будет вестись поэтапное финансирование проекта. В этом случае деньги граждан не поступают напрямую застройщику, за счет этого дольщики получат дополнительную защиту от незаконных действий строительной компании. К тому же, при использовании такой схемы покупатели подпадают под действие закона о страховании вкладов, что дает дополнительные гарантии их защиты. Другими словами, банк фактически будет выступать финансовым контролером, следить за тем, чтобы деньги участников долевого строительства направлялись на конкретный объект.

За счет повышения прозрачности деятельности застройщиков, банк сможет оценивать перспективы того или иного проекта на его начальном этапе.

Свои гарантии может предоставлять и орган власти, который выделяет землю под строительство объекта. Такая трехсторонняя система позволит сделать строительный рынок более прозрачным – как для дольщиков, так и для банков. И, соответственно, позволяет активнее внедрять систему проектного финансирования.

- Как Вы видите возможность формализации этих подходов?

- Я принимаю активное участие в деятельности экспертной рабочей группы координационного совета по строительству, организованного при Аппарате полномочного представителя президента РФ в СЗФО. Совместно со специалистами, в том числе – руководителями Северо-Западной палаты недвижимости - мы подготовили развернутый алгоритм работы финансового сектора и строительных компаний. В этой модели мы задействуем все возможные инструменты, которые показали свою жизнеспособность. В том числе – ПИФы, фонды накопления и т.д. Предлагаем нашу модель как при формировании жилищного фонда, так и при разработке системы коммерческого и некоммерческого найма. Использовать наши наработки также имеет смысл в различных социальных проектах, в том числе – при реализации государственных жилищных программ. Тесное взаимодействие с Аппаратом полномочного представителя президента РФ в СЗФО позволило нам провести конструктивные переговоры с руководителями ряда субъектов РФ в СЗФО. Думаю, что в окончательном виде наша модель будет презентована на Съезде строителей Северо-Запада в мае этого года.