16.12.2010

Полгода назад на рынке появились сразу две палаты недвижимости — Северо-Западная и Санкт-Петербургская. Начать свою деятельность профобъединения решили масштабно — с разработки законопроекта об агентской деятельности и создания СРО. О том, как риэлторам выстроить сильное лобби, рассказывает председатель правления СЗПН Павел Созинов.

- За полгода вам удалось собрать в Санкт-Петербургской палате недвижимости почти 100 компаний; Северо-Западная палата недвижимости (более 150 членов) уже имеет региональные представительства в 10 субъектах РФ. Какие задачи палата ставит сегодня? 

Сейчас работаем над концепцией законопроекта об агентской деятельности. Хотя некоторые привыкли называть агентов «риэлторами», «брокерами», мы избегаем этих слов в будущем законе. В 1990-х годах зарождающийся рынок перенял западные термины; ориентация шла на опыт США, который не имеет совершенно никакого отношения к тому, какой рынок в итоге сложился у нас. В Российском деловом обороте есть вполне понятные определения, которые и стоит применять: агент, агентство недвижимости, агентский договор. Кстати, в регионах сформировалось отрицательное отношение к иностранным обозначениям нашей профессии: думаю, причина – в том числе, в обилии криминальных новостей о «брокерах» и «черных риэлторах».

Продвигая нашу концепцию законопроекта, мы стараемся наладить контакт с теми, от кого может исходить законодательная инициатива – с исполнительной и законодательной властью регионов. Также активно общаемся с коллегами по цеху, представителями строительной отрасли, местных отделений ФРС и т.п. Каждый месяц проводим выездные совещания в регионах, преимущественно на Северо-Западе. К обсуждению уже подключаются и другие крупные центры: Омск, Кемерово, Пермь, Иркутск, Новосибирск, Саратов, Ростов-на-Дону.

- Кто вас поддерживает?

- Депутатский корпус, субъекты Федерации на уровне отраслевых вице-губернаторов. Мы в режиме постоянного диалога: идет плотная притирка, обсуждения подходов, определений. У сторон есть желание работать: у бизнеса – зарабатывать деньги, у власти – сделать систему более прозрачной и получать налоги. Нужно совместить эти цели.

- Зачем риэлторам объединяться в СРО, если этого не требует закон?

- Саморегулируемые организации обладают законодательной инициативой. Через СРО мы и намерены продвигать закон об агентской деятельности. Поначалу надо создать структурную основу рынка. По 315 закону, нам ничто не мешает заниматься саморегулированием на добровольной основе и выстраивать новую систему в законном формате. В Петербурге, Вологодской и Архангельской областях идет подготовка к регистрации таких объединений. Хотя и тут все непросто: поскольку нет методологии создания СРО агентств недвижимости, не до конца понятно, как корректировать устав. Даже в региональных управлениях Минюста чиновники не смогли прийти к единому мнению по этому вопросу. Когда мы создадим некий стандартный продукт – регионам будет уже легче его применять (сегодня многие к этому готовы, но не понимают алгоритма).

В самих СРО нам нет смысла гнаться за числом, надо отрегулировать внутренние связи: работать рука об руку непросто, особенно когда начинаешь отвечать рублем за действия соседа. Есть вопросы и по страхованию профессиональной ответственности: что считать страховым случаем и т.п.? Заявления некоторых профессиональных объединений о том, что они кого-то от чего-то застраховали - это не более чем профанация. Как только суды заставят агентов расплачиваться не в объеме комиссионных, а в полном размере понесенного ущерба – рынок встанет. И эти времена уже не за горами. Клиент при большом желании и с хорошим адвокатом всегда может попытаться получить компенсацию в полном размере. Поэтому уже сейчас надо прописывать страхование либо в законе об агентской деятельности, либо в профстандартах СРО.

Спектр агентских услуг до сих пор непонятен ни клиенту, ни даже тем, кто их предоставляет. Можно найти с десяток определений, и ни одно из них не будет окончательным. Консультирование, организация расчетов, проверка юридической чистоты объекта - все это на практике делается, но за риски никто не отвечает. Поначалу некоторые объединения пытались дать расширенное толкование агентстких услуг, но как только заходит разговор об ответственности – они уходят от него в пользу размытой «посреднической деятельности». Это ошибка – так мы теряем рынок, передаем его кому угодно: нотариусам, юристам – тем, кто занимает активную позицию. Вся пресса уже задается вопросом – а зачем нужен агент, когда есть продавец, покупатель, юрист и живые информресурсы.

Для меня до сих пор загадка, нерегулируемый рынок все же сформировался таким образом, что на нем не так много громких дел. Ведь в действительности он ничем не защищен. В Петербурге только недавно осознали, что банковские ячейки надо страховать, на аккредитивы же клиенты до сих пор смотрят с недоверием. За пределами обеих столиц 99% расчетов проходят после подписания договора, но до его регистрации. И если ФРС заворачивает сделку – стороны разбираются «по понятиям».

- Как организованы профессиональные объединения в регионах?

- Все профобъединения, которые существуют на нашем рынке, больше напоминают клубы по интересам. Это правильно, но сначала надо что-то сделать для организации жесткого правового поля.

В некоторых регионах вообще нет каких-либо площадок для общения профессионалов. Например, в Карелии на совещании в Правительстве, где мы представляли наши разработки, участники рынка впервые встретились друг с другом. А это впервые за 15 лет существования рынка! Есть и такая установка: зачем что-то регулировать, когда у нас и так все хорошо, и деньги можно хранить в тумбочке. Кроме того, как мы убедились, до регионов информация о СРО доходит в искаженном виде: они слышали лишь о бюрократизме объединений, об ориентации на Москву, о купле-продаже допусков к профессии и т.п.

И все же, почти везде, где мы бываем, есть четкое понимание того, что «так жить нельзя». Во многих регионах бизнес-сообщества уже готовы к принятию новых механизмов регулирования. Особенно там, где серьезно прошелся кризис. Например, такие моногорода как Череповец: там на 50% упали цены, сделок стало меньше на 40%, криминала все больше, в том числе на рынке недвижимости.

Среди последних интересных предложений - в Перми только что создана Палата недвижимости, эксперты которой вырабатывают для госорганов оценки законодательных инициатив, проектов. В Архангельске на последнем совещании мы предложили создать Экспертный совет при областном собрании депутатов, мнения которого будут учитываться при верстке статей бюджета, относящихся к недвижимости.

- Чья роль в кризис усилилась: агента или компании с именем?

- Агента - абсолютно точно. В агентствах число сделок сократилось примерно вдвое, а на рынке в целом их число практически не уменьшилось. Компании сильно сдали в глазах клиентов.

По нашей концепции агент –основной субъект рынка, потому что именно он ведет сделку от начала до конца. Я ни в коем случае не считаю, что сейчас надо выпустить на рынок массу независимых агентов. По закону агенты могут предоставлять услуги, только работая в компаниях или как ип. В будущих реестрах СРО должны значиться именно агенты с четко прописанными обязательствами и аккредитованные при сро компании. пока мы имеем набор разнородных компаний: в одном случае - франчайзинг, в другом – ИП с невнятной системой взаимоотношений «компания-специалист».

- Руководителей агентств, вероятно, пугает излишняя самостоятельность агентов?

- Наши опасения небезосновательны. Специалисты уже сейчас объединяются в отдельные «брокерские площадки» и такие «фирмы» уже есть – объединения практически независимых агентов. Такая схема работы позволяет им снижать затраты. Но практика показывает, что и тут есть проблемы: если нет четко выстроенной внутренней вертикали и корпоративных стандартов деятельности – непонятно кто за что отвечает. Раньше или позже это негативно сказывается на работе.

- В ведущих отраслях есть свое лобби – банковское, строительное. Должны ли риэлторы заниматься практической политикой?

- рынок услуг в сфере недвижимости не понятен ни законодателям, ни исполнителям – потому что среди них практически нет наших коллег. Причем это касается и мегаполисов. В органы законодательной власти разных уровней должны баллотироваться лидеры и нашего рынка. В противном случае мы никогда не сможем донести наши предложения до властей. Выборы не за горами.

По материалам газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" и пресс-службы Северо-Западной палаты недвижимости