08.11.2010 Многие бизнесмены сейчас ищут помещения под создание предприятий сферы обслуживания. С введением в строй проектов-миллионников этот сегмент может еще больше оживиться, считает генеральный директор АН «АмирА-Н», вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Анастасия Казанская.

– Анастасия Александровна, сегмент коммерческой недвижимости первым пострадал от кризиса, ему предрекали долгое и трудное возрождение. Тем не менее в одном из наших недавних интервью вы сказали, что рынок нежилых объектов сейчас чувствует себя даже лучше, чем жилой сегмент. Как это можно объяснить?

– Рынок коммерческой недвижимости крайне неоднороден. Оживление сейчас действительно есть, но оно касается в первую очередь сегмента, связанного со сферой обслуживания населения. Это предприятия общепита, аптеки, салоны красоты, небольшие магазины, медицинские центры, развивающие центры для детей – на площади, пригодные для такого целевого использования, спрос высокий. Если же мы будем говорить, допустим, про офисы, то там рынок восстанавливается медленно.

– А почему сейчас нет спроса на офисные помещения?

– Во-первых, до кризиса в Петербурге было сдано огромное количество офисных площадей. Рынок оказался перенасыщен. Когда же начался экономический спад, ситуация стала развиваться таким образом, что многие компании попросту ушли с рынка, закрылись или сократили площади занимаемых офисов в связи с резким сокращением персонала. Начался отток арендаторов из бизнес-центров, где управляющие не снижали ставку аренды, не шли на уступки по графику платежей. Началась настоящая борьба за арендаторов, у которых появилась реальная возможность переехать в более комфортные помещения, в ряде случаев отдавая за аренду меньше денег, чем на прошлом месте. Некоторые управляющие компании предлагали даже переезд за счет арендодателя.

К нам стали обращаться владельцы бизнес-центров с просьбой найти им арендаторов, теперь они предлагают оплачивать риэлторам подбор арендатора, такого прежде не было.

Сегодня офисы больше востребованы в связке со складами или производственными помещениями. Например, компания открывает небольшое предприятие, и ей нужно поблизости небольшое офисное помещение.

Лично меня радует, что клиенты ищут площади под создание производства. Много лет бизнес в нашей стране сводился к перепродаже продукции (как правило импортной). Но это тупиковый путь. Если правительство реально поддержит предприятия малого и среднего бизнеса, я думаю, ситуация перестанет быть патовой.

– Торговым центрам сейчас приходится тоже нелегко?

– Торговые центры, функционирующие не первый год обычно заполнены. Арендные ставки держатся, они не афишируются в рекламе, для различных арендаторов предлагаются особые условия.

Мы знаем от своих клиентов, что не со всякими торговыми центрами им хочется работать, хотя там арендатору за его деньги стараются обеспечить поток клиентов, централизованно подают рекламу, арендатору не нужно заботиться о безопасности, отношениях с Роспотребнадзором и пожарниками.

Тем не менее к нам постоянно обращаются клиенты, желающие иметь обособленную торговую площадь, чтобы работать в удобном для себя режиме. Другое дело, что таких мест в хороших проходных местах не очень много на рынке, да и ставки аренды там соответственно очень высокие.

– Сделки идут только в сегменте аренды? Есть ли сейчас случаи продажи объектов?

– Очень мало. Если и продаются, то небольшие площади, иногда уже имеющие арендаторов, что позволяет сразу получать гарантированный доход.

Собственники редко готовы продавать высоколиквидные, качественные помещения, ведь они в большом дефиците. Разве что какие-то экстренные обстоятельства могут заставить собственника, владеющего высоколиквидным активом, выставить свой объект в продажу.

– Что вы понимаете под ликвидными объектами?

– Помещения относительно небольшого метража – до 150 метров, в хорошем состоянии, расположенные в удобном месте, рядом с метро, в местах высокой проходимости.

– Вы потеряли много клиентов во время кризиса?

– Кризис, безусловно, негативно сказался и на нас, но я бы не сказала, что мы потеряли много клиентов. Если бизнесмен, работавший с нами, сейчас – из-за финансовых проблем – не пользуется услугами специалиста по недвижимости, это еще не означает, что он не вернется потом, с улучшением ситуации. Мы делаем многое для того, чтобы сохранить хорошие отношения с каждым клиентом, тем более на таком сложном рынке, как рынок коммерческой недвижимости.

Вообще, в городе не так много компаний, которые профессионально занимаются и жилыми, и коммерческими объектами. Поэтому предприниматели ценят сотрудничество с нами. Сегодня они найдут с нашей помощью помещение под магазин, а завтра или, пусть через год, захотят приобрести квартиру. Такие клиенты предпочитают выбирать специалиста из проверенной компании.

– Кто сейчас оплачивает комиссионные агентства? По-прежнему, 100% арендатор?

– Нет, вы знаете, кризис расставил все по своим местам. Владельцы коммерческих площадей также осознали, что специалисты по недвижимости проводят для них очень сложную работу. Сейчас в нашем агентстве принято делить комиссионные – половину платит арендодатель, половину – арендатор. Но мы все больше работаем над тем, чтобы клиенты понимали, что работу риэлтора должна оплачивать сторона, которая хочет получить услугу от агентства. Это, по-моему, справедливо.

Насколько мне известно, подобная практика все чаще применяется и другими агентствами. В Москве по этой схеме работают уже давно. Радует, что и мы переходим к более цивилизованным формам бизнеса.

– Давайте поговорим подробнее о сфере обслуживания, раз там ситуация лучше всего…

– Да, какой бы ни была ситуация в экономике, люди все равно будут обедать в кафе, ходить в парикмахерскую, покупать одежду, лекарства, предметы первой необходимости. Поэтому помещения под нужды малого и среднего бизнеса очень востребованы. Я бы даже сказала, что подобрать сейчас нужный объект бывает крайне сложно. К нам, например, неоднократно обращались бизнесмены, желающие открыть автомобильную мойку. И вот, как оказывается, такие площади в Петербурге – на вес золота. Просто очень мало объектов, которые бы подходили в том числе под требования контролирующих инстанций.

Это касается не только моек, но практически всех объектов. Причем требования постоянно ужесточаются. Например, с 1 января вступят в силу поправки в Закон «О пожарной безопасности». Теперь в случае нарушений то или иное заведение можно закрыть на срок до 90 дней. Я вовсе не против того, чтобы строго следить за противопожарным оснащением объектов, – это необходимо. Но нужно более тонко подходить к решению вопроса. Для малого бизнеса простой в три месяца, вероятнее всего, обернется банкротством, а ведь придраться теоретически можно и к не вполне существенным нарушениям.

– Выходит, малому бизнесу все труднее и труднее…

– Знаете, большие надежды я возлагаю на проекты комплексного освоения территорий, которые сейчас реализуются у станции метро «Парнас», в Кудрово и т. д. В таких кварталах будет создаваться новая инфраструктура – десятки магазинов, частные детские сады и школы, спортивные объекты. Причем возводимые здесь объекты сразу будут отвечать современным требованиям, так что не придется затрачивать огромные средства (и финансовые, и временные) на их доработку и переустройство. Кстати, именно такие проблемы тормозят сегодня расселение и перевод в коммерческое назначение первых этажей жилых домов.

Уверена, что в рамках проектов комплексного освоения территорий у специалистов по недвижимости будет много работы. Приведу пример. Совсем недавно я сама разместила рекламу на баннере в строящемся «Юбилейном квартале». За день было пять звонков – это очень хорошая отдача. Сейчас происходит отток покупателей жилья из центра на более благоустроенные окраины – туда, где есть метро, где лучше экология и не переполнены детские сады. Соответственно, малый и средний бизнес все чаще ищет помещения именно в таких районах.

– Городские окраины сейчас застраиваются очень активно, наверняка скоро у вас прибавится работы. Вы ищете новых специалистов по коммерческой недвижимости?

– Да, сейчас мы проводим набор таких специалистов. Уже сейчас мы готовы обеспечить опытных специалистов большим объемом работ.

– Какие требования вы предъявляете к соискателям? Если я, допустим, успешный агент в сфере жилой недвижимости, могу ли я переквалифицироваться и начать заниматься коммерческими объектами?

– Главное требование – это, безусловно, знание специфики рынка коммерческой недвижимости (а она, надо сказать, весьма существенна). Так что успех при работе с жильем вовсе не гарантирует, что вы будете столь же успешны в сегменте нежилых объектов. Тут больше шансов, скорее, у тех людей, которые были менеджерами или управленцами в бизнес-центре, управляющей или строительной компании и т. п. Если они вдобавок обладают качествами, необходимыми в агентском деле (активностью, коммуникабельностью), то у них наверняка получиться влиться в наш коллектив.